Венцислав Петков
Бумът в имотните измами напоследък се превръща в сериозно
предизвикателство за изпълнителната и съдебната власт. С още по-голяма сила
това важи и за самите купувачи на недвижими имоти. Дали измамниците са толкова
хитри, или самите купувачи са станали твърде доверчиви? Най-точно би било ако
кажем, че това са двете страни на един и същи проблем.
В настоящата статия ще се опитаме да очертаем проблемите,
които водят до това явление, да опишем най-често срещаните случаи на измами,
както и да дадем съвети за какво трябва да внимаваме, ако искаме да бъдем
сигурни и спокойни, когато придобиваме недвижим имот.
Профилът на измамените
Профилът на хората, които най-често стават обект на
злоупотреба с недвижим имот, е различен. Практиката все пак показва, че това
най-често са възрастни хора, които нямат други наследници. В други от случаите
в капана на измамниците попадат чужденци, които не владеят добре български език
и купуват имот директно от продавача без посредник. Не са рядкост и случаите, в
които жертва на измама стават граждани с ниска правна култура, или такива,
които са лековерни и доверчиви, мислейки, че сключват много изгодна сделка.
Наемането на квалифициран посредник по сделката – адвокат или агенция за
недвижими имоти, в много от случаите спестява последващите главоболия.
Признаците
Един от най-често срещаните признаци за наличие на съмнение,
при което у вас като купувач трябва да се задейства сигнална лампа, че нещо не
е наред, е прекалено ниската цена на имота спрямо пазарната му стойност.
Вариантът продавачът да продава спешно имота е по-малък, а по-голяма е
вероятността той да е обременен с тежести като ипотека, наем и др. За защита на
купувача е добре да се включи клауза, която да позволява разваляне на договора
в определен срок, например 1 година, ако в този период излязат наяве скрити от
продавача тежести.
Ако купувате имот, по-добре е да не рискувате да криете
истинската цена в нотариалния акт с цел спестяване на данъци. По-сигурният
вариант е в нотариалния акт да се впише истинската цена на сделката, тъй като
при наличие на последваща съдебна претенция от ваша страна за реална цена ще се
приема само вписаната в документа стойност. С повишено внимание трябва да
бъдете, и когато купувате на търг при продажби по принудително изпълнение, тъй
като тогава продавачът не отговаря за недостатъците на имота и законът не ви
защитава в случай на претенции на трети лица към него.
Капаните
Един от най-големите проблеми, който се явява предпоставка
за появата на такива случаи, е легитимацията на престъпниците с фалшиви лични
карти. Законът казва, че нотариусът е длъжен да се увери в самоличността на
страните по сделката. Да, но той като длъжностно лице не е орган на полицията,
който може да разпознае дали представения му документ за самоличност е
истински, или фалшив. В други от случаите пълномощното на продавача по сделката
е неистинско или преправено от гледна точка на лицето, вписано в него, или пък
относно разпоредителните права на упълномощенения, които са фиксирани в
по-голям обем, отколкото е била действителната воля на упълномощителя. В тези
случаи много трудно би се доказал умисълът на деянието, извършено от нотариуса,
респективно принадлежността му към измамната схема, тъй като той не е органът,
който удостоверява дали даден документ е неистински или преправен. Със законови
промени бе даден достъп на нотариусите до базата данни на МВР за издадените
документи за самоличност. Тази стъпка, макар и решителна крачка по пътя на
борбата с имотните измами, не може да предотврати хипотези, в които, например,
е подменена снимката на лицето в паспорта или личната карта, а личните данни в
документите са фиксирани коректно.
Друг случай представлява фалшифицирането на удостоверението
за наследници, като например в него се променя родството, за да се придобие
наследство, или умишлено се пропуска лице, което има право на дял от
наследствения имот. В тези случаи също са замесени длъжностни лица, независимо
дали се касае за умисъл, или небрежност при изпълнението на служебните им
задължения. Достъпът до системата ЕСГРАОН донякъде пресича появата на мними
родственици, но пък в регистъра са фиксирани данни до определен период от време.
Поради тази причина бихме имали трудности, ако наследяваме повече от 130 години
назад във времето, тъй като това е максималният срок в тази база данни, за
който се пазят сведения за дадено лице .
Фрапиращи случаи
Една от най-фрапиращите имотни измами, за която досега не се
предприети достатъчно ефективни мерки, е възможността един и същи имот да бъде
продаден на двама или повече купувачи. Това е така, тъй като между
изповядването на сделката пред нотариус и нейното вписване в Агенцията по
вписванията минава определен период от време и в този промеждутък сделката е
висяща. Колкото този период от време е по-дълъг, съответно толкова рискът за
наличие на такава измама е по-голям. За да се предотврати възможността за злоупотреба
в този случай, времето на изповядване на сделката – не само деня, но и нейният
час, се записват в нотариалния акт. Така става ясно кога са направени
волеизявленията на страните и кога нотариусът е подписал акта за прехвърляне на
собствеността. Ако сделката бъде изповядана при различни нотариуси, имотът ще
придобие този, който е придобил първи по време, по силата на сентенцията от
римското право “Prior tempore, potior iure” (първият по време е по-силен по
право).
Понякога в позицията на измамени се оказват не само
купувачите, но и продавачите на имоти. Често прилаган измамнически трик е
хипотезата, в която продавачът изрично настоява пред купувача първо да подпише
нотариалния акт за покупко-продажбата, а той ще му плати парите по банков път
едва след това. Когато нотариусът попита дали парите са получени, продавачът
доверчиво заявява, че това е сторено, доверявайки се на думите на продавача.
След като, обаче, излизат от нотариалната кантора, купувачът изчезва. В този
случай, за да се предпазите от измама, би следвало да си отворите сметка в
банката, където е и сметката на купувача, за да получите плащането веднага, тъй
като междубанковите преводи отнемат понякога няколко дни. Вариант за вас е също
така да се уговорите с нотариуса, ако му имате доверие, да не вписва сделката,
докато не получи изрично устно и присъствено потвърждение от вас за
получаването на сумата от купувача.
Задължителен оглед
В никакъв случай не трябва да се съгласявате да купувате или
капарирате имот по интернет или от разстояние, без да сте го огледали. За
съжаление, доверчиви кандидат-купувачи, разчитайки, че правят сделката на
живота си, след като са видели обява в интернет, изпращат капаро във връзка с
покупката на имота. След което повече не виждат нито имота, нито пишман продавача.
Същото важи и за хипотезите, в които купувате недвижим имот по проекти и скици,
без реално да е започнал строежът. В такива случаи, дори да не е налице измама,
с оглед кризата в бранша напоследък, рискувате да имате разправии с продавача
по повод забавени срокове при завършването на обекта.
Друга често срещана хипотеза в последно време е да си
закупите жилище, а земята, върху която е построена сградата, да се окаже
ипотекирана от строителя в полза на банка в замяна на получаване на заем. Много
от инвеститорите прибягват до този вариант, тъй като в сегашните условия на
икономическа криза не разполагат със свежи средства да завършат започнатите
обекти. Когато не върнат заемите си, банките завеждат изпълнително дело срещу
тях и взимат построените сгради като приращение към земята, след което ги
продават. Така собствениците на имоти в тях стават жертва на финансовото
състояние на своя съконтрагент по сделката. Затова би било добра идея, преди да
се насочите към покупка на имот, освен проверка за тежести на конкретния
недвижим имот, да направите справка в съответната служба по вписванията по
партидния номер на съответния УПИ дали същият е ипотекиран. В друга част от
случаите липсата на пари, дори и имотът да не е ипотекиран, остава недовършен,
а собствениците търпят загуби и пропуснати ползи от това, че не могат да се
нанесат в своето жилище. Нерядко се налага и собствениците на жилища да
завършат за своя сметка жилищата си, а после да водят дела срещу продавача за
връщане на платените суми. С цел превантивна защита на правата ви в такива
случаи е добре в нотариалния акт да бъде включена клауза за неустойка, ако
строежът не бъде завършен до определен срок.
Ограничени възможности
Горчивата истина е, обаче, че измаменият не може да направи
кой знае какво за защита на правата си по извънсъдебен път, дори продавачът по
сделката да е реален, а не мним. Повечето продавачи по сделки с недвижими
имоти, най-вече юридически лица, отказват да комуникират с купувачите след
продажбата с оглед отстраняване на възникналите проблеми. Покупката на имот не
представлява потребителски въпрос и в тази връзка не можете да се обърнете към
държавните органи за защита на потребителите, за да защитите своите права.
Воденето на съдебно дело също не гарантира на 100%, че
парите ви за покупката ще бъдат върнати. Възможно е да се заведе отделен иск
срещу извършителя в граждански съд, който е обвързан с разходи, непосилни за
всеки джоб. В повечето от случаите, когато пострадалите от измамата лица са
възрастни и самотни хора, те не разполагат със средства за адвокат и разноски
за участие или водене на такова дело. Необходимо е в тези случаи гражданското
общество да се активизира и различните асоциации за правна помощ да поемат
безплатно защитата на такива лица в неравностойно положение.
Парадоксите
Ако се случи така, че осъдите фирмата – продавач и извадите
изпълнителен лист срещу нея, може да се окаже, че след разпродажбата на
имуществото й, тя не разполага с достатъчно средства за удовлетворяване на
претенциите ви. Тази хипотеза е често срещана, най-вече при при продажба на
имоти на чужденци по Черноморието и в планинските ни курорти. При тези случаи,
на практика се получава така, че фирми, най-често ООД и ЕООД, регистрирани с
капитал от порядъка на 5000 до 10000 лв. и отговарящи само до този размер,
могат да строят луксозни комплекси, и продавайки ги на скъпи цени, да
калкулират като печалби милиони левове. С други думи казано,. размерът на
отговорността им като търговци по закон не е съотнесен адекватно спрямо оборота
от средства, които акумулират като печалба.
Изводите
Гореописаните хипотези налагат тезата, че държавата трябва
по-решително и твърдо да се намеси в борбата с имотните измами. Увеличаването
на санкциите за извършените имотни измами в НК, както и засилването на контрола
върху нотариалната дейност биха изиграли ролята на добра превенция за
ограничаването на това негативно явление. Сегашният статут на проблема на
частно-правен спор, от който тя се дистанцира, не е в нейна полза, тъй като
отзвукът от тези престъпни посегателства вече е твърде голям и в международен
мащаб. Европейските институции в Брюксел са затрупани от жалби на чужди
граждани, най-вече англичани и ирландци, срещу български фирми – продавачи на
недвижими имоти. Еврочиновниците търсят дипломатически канали за разрешаването
на тези проблеми, а отливът от инвестиции в този бранш е очевиден. Държавата
трябва да реагира със законови промени и строги санкции, които да отговарят на
новата действителност в този сектор, за да защити пълноценно реномето на своята
законодателна и правораздавателна система, и за да не позволи да се петни
положителният облик на България пред света.
©2017 Асоциация на прокурорите в България
Няма коментари:
Публикуване на коментар