Венцислав Петков
Остаряването на градовете и непрекъснато нарастващата
урбанизация доведоха до излизането на преден план на един нов проблем –
реконструкцията на морално и материално остарелите сгради. Законът, който се
готви да въведе задължителното саниране на панелните блокове раздели обществото
на два лагера, които се надпреварват да сочат аргументи за и против тази мярка.
В същото време архитекти и специалисти по безопасност на сградите също се
надпреварват да дават становища по темата. В такива жилища живеят над 2 милиона
българи и проблемът наистина е с големи обществени измерения.
Въпросът има наистина поне два основни аспекта –
сигурността, от една страна, е изправена срещу социално-икономическите въпроси,
от друга. Други наблюдатели съзират и трети аспект, породен от лобистки
интереси – облагодетелстване на определени бизнес структури от тази идея.
На първо място, трябва да се уточни какво точно се разбира
под думата саниране. Това
означава привеждане на сградите в съответствие с действащите
нормативни изисквания на Закона за устройство на територията посредством
обновяване, текущ ремонт, основен ремонт или реконструкция. Това не е само
процесът на външна изолация на сградите, който на практика представлява
топлоизолиране, а комплексна реконструкция отвътре и отвън на всички общи части
на сградите, като се започне от сглобките на панелите, дограмата, покривите,
ВиК съоръженията и др.
Негативите
Един от най-спорните елементи на идеята е условието
задължителност на тази мярка. Не е нужно да се прави обстоен юридически анализ,
за да се види, че една такава постановка би могла да влезе в противоречие с
чл.33 ал.1 от Конституцията, който обявява, частната собственост за
неприкосновена.
Следващият момент е с гаранциите за реалното изпълнение на
тази мярка. Една част от хората в панелните блокове са с ниски доходи, били те
заплати или пенсии. Ако, например, санирането излезе на един собственик на 50
кв. апартамент около 5000 лв., това означава, че голяма част от собствениците
ще да бъдат задължени да теглят банков кредит за осигуряване на необходимите
средства. Неговото погасяване ще бъде непосилна задача за много хора, дори и
при преференциално отпуснати ниски лихвени проценти. Тези граждани няма с какво
да обезпечат евентуалните кредити, освен с ипотека на самия апаратамент. Ако се
случи нещо с тях, наследниците им ще бъдат или обременени с дългове или изобщо
няма да разполагат с него, ако банката междувременно го е прибрала заради
неплатения дълг. Дори при поемане на 100% от разходите за саниране от държавата
за социално слабите граждани без други жилища, обществено брожение и намеци за
двоен стандарт отново ще има. Затова е необходимо условията за получаване на
такава помощ от държавата да се знаят предварително. С една дума, такава мярка
би била голяма финансова тегоба за една голяма част от българското население.
Противниците на идеята съзират още в тази мярка зле прикрит опит да се
стимулира банковата система у нас. Негативно настроените към такова изискване
хора виждат и опит да се реанимира позаглъхналият напоследък строителен бранш,
или по-точно на определени фирми от него. Като аргумент против идеята се
изтъква още и ниското качество на направените понастоящем изолации на сградите.
Очевидно преобладаващите обществени нагласи са против тази мярка. В тази връзка
е интересно как ще се процедира при липса на изискуемото от закона мнозинство
за санирането, тъй като в такива случаи вземането на кредит и ремонтът ще са
невъзможни.
Позитивите
От друга страна, саниране на сградите, строени преди повече
от 30-40 години наистина е необходимо от гледна точка на сигурността на
живеещите в тях, смятат друга част от експертите. Според тях сградите имат
определен естествен живот и когато той е към своя край, е редно да се вземат
мерки по обезпечаване на сигурността на живеещите в тях лица. В името на
спокойствието и сигурността на гражданите, животът на панелните блокове трябва
да се продължи чрез обезопасяването им. За целта ремонтните дейности трябва да
обхващат цялостната реконструкция на сградите отвътре и отвън, заздравяване на
сглобките им, топлоизолация, смяна на ВиК и елсъоръжения. По този път вече са
минали в страни като Източна Германия, Чехия, Унгария и Румъния, където има
такива блокове. Едно от безспорните предимства на санирането ще бъде
оптимизирането на енергийната ефективност на сградите, респективно намалението
на сметките за отопление в дългосрочен план. Срещу това обаче стои
контрааргументът за нуждата от кредити, която също ще изтъни джоба на
българина.
Практически трудности
В много от тези сгради проектите и техническите паспорти
липсват и ще трябва да се правят нови, което ще изисква голям кадрови и времеви
ресурс, така че реконструкцията им ще бъде затруднена и от чисто техническа
гледна точка. Отделен е въпросът, дали реконструкцията няма да се превърне в
една козметична процедура, която няма да реши по същество въпроса със
здравината на сградите, а само ще прикрие външните им дефекти. Тук се откроява
и друг въпрос, който е свързан със законодателна промяна, целяща по-лесното
прокарване на решение в сградите с режим на етажна собственост. Според промени
в текстовете на Закона за етажната собственост, решенията за санирането се
вземат с мнозинство от 67% от притежателите на идеалните части в сградата.
Тоест, ако собствениците на големите апартаменти в сградата решат, обновяване
на сградата ще има, независимо дали тези на малките жилища желаят това и са в
състояние да плащат за него. Тук възниква въпросът дали това няма да доведе до
конфликти на битова основа между съкооператорите в етажната собственост, породени
от диктата на притежателите на по-големите апартаменти в нея.
Практическа трудност представлява и фактът, че
реконструкцията на сградите, като една всеобхватна и трудоемка процедура, ще
наложи отсъствието на собствениците и наемателите от жилищата им. За някои от
тях те са единствени и би възникнал проблем къде ще живеят в периода от време,
през който се извършват ремонтните дейности. Поради това държавата следва да
помисли и за осигуряването на алтернативни жилища за някои от хората.
Съпътстващи проблеми
Основният ремонт на панелите е съпроводен и с други
съпътстващи проблеми. Един от тях се явява и липсата на стимул на гражданите да
извършат санирането, било то доброволно или задължително, тъй като те не са
собственици на земята под сградата на повечето места, където има панели.
Необходимо е държавата и общините да предприемат облекчен ред за придобиване
право на собственост върху земята от страна на собствениците. Нужен е и контрол
за привеждане в строителните норми на текущите в момента процеси на саниране и
топлоизолация, които в момента извършват отделни собственици в някои от
сградите, тъй като в някои от случаите тези дейности не отговарят на
техническите изисквания. Освен това в немалко от случаите от такива процеси
страда и външният вид на сградите, които изглеждат нехармонично заради
различните цветове и методи на работа на фирмите, извършващи ремонта. Очевидна
е нуждата от цялостна визия за панелните блокове, защото в сегашното положение
спасяването поединично на собствениците не дава необходимите резултати не само
от гледна точка безопасността на сградата, но и от по-малкият процент спестена
енергия при самостоятелна изолация - 30%, докато при цялостна реконструкция на
сградата процентът скача на 70% икономисана енергия.
Изводите
Поставянето под общ знаменател на всички сгради не е
най-добрият подход. Животът на един панелен блок зависи много от начина му на
експлоатация, здравината на сглобките, поддръжката на общите части,
въздействието на факторите на околната среда и др. Ако се направи паралел с
един автомобил, например, ще стане ясно, че един автомобил на 15 години може да
е много по-здрав и сигурен от такъв на 5 години, защото собственикът му се е
отнасял грижливо към него. По същия начин стои и проблемът с панелките. Ако се
пристъпи към идеята за саниране, то това е добре да стане не задължително, а
избирателно, след като комисия провери конкретната сграда и даде оценка за
нейната безопасност. Новите технологии дават възможност да се измерва и
сеизмичната устойчивост на сградите посредством специални уреди. Така процесът
на саниране може да се ограничи на първо време само до сградите с най-належаща
нужда за това. По този начин едновременно се гарантират конституционните права
и свободи на гражданите и не се натоварва финансово голяма част от населението.
Преди да се уреди законово идеята за задължително обновление
на панелките, държавата трябва да уреди нормативно кредитирането за
собствениците, статута на земята под блоковете, да се хармонизира идеята с
действащата уредба на етажната собственост и др. В интерес на гражданите е
уговарянето на дълъг гаранционен срок на ремонтите с фирмите изпълнители, за да
се намалят до минимум хипотезите с краткосрочните дефекти на ремонтираните
сгради. На преден план изниква и необходимостта от разяснителни кампании за
гражданите и обществени обсъждания на проблема с панелните жилища, по време на
които представители на държавата да отговорят на всички възникнали въпроси и да
докажат, че между гражданите и институциите няма дистанция, мислейки и
работейки в една посока. Трябва да се направи ясен и точен баланс, който да
бъде публично достояние, дали санирането ще спести на гражданите повече пари от
отопление, или инвестицията ще натовари бюджета на домакинствата с необосновани
разходи. Едва тогава ще може да се каже, че държавата има добре изградена
стратегия, съобразена с всички фактори от обществено значение, съпътстващи
реконструкцията на панелните блокове. В противен случай, ако не бъдат направени
тези стъпки преди обличането на идеята в законова форма, със слагането на
каруцата пред коня, както казва народната поговорка, няма да се постигнат
нужните резултати и процесът ще се превърне само в отчитане на дейност пред ЕС,
а социалното недоволство у нас ще добие значителни размери.
©2017 Асоциация на прокурорите в България
Няма коментари:
Публикуване на коментар